2023年中，麥隆咖啡和安妮阿姨這兩個外國咖啡品牌一起退出了越南市場。 儘管原因尚未透露，但購買力下降和非必需品不再受歡迎的背景暴露了越南零售連鎖店的弱點。

The Gioi Di Dong 和 FPT Retail 這兩家主要零售商都在努力解決犧牲利潤以維持市場份額和銷售渠道的問題。 而在小型零售集團中，成本優化似乎是維持品牌的重要任務。

對於飲料零售行業，尤其是咖啡來說，空間成本始終扮演著重要的角色。 如果我必須為一家商店或一家咖啡連鎖店選擇三個優先事項，那肯定是：本地、本地和本地。

空間因素之所以如此重要，是因為零售企業可以通過技術優化運營和倉儲成本，減少人員以減少工資資金，但不能隨意降低場地價格——當它幾乎是固定成本時。

也就是說，如果你選擇當地好的、價格合適的，開咖啡館或者連鎖店的成功率就會很高。 反之，成功率就會很低，這一點已經被Covid-19疫情的2年進一步驗證。

星巴克被迫離開雷克斯酒店、The Coffee House 關閉了第三區的 Signature 店、Trung Nguyen 告別奠邊府環島……一切都圍繞著一個問題：空間成本。

Milano Coffee 的特許經營業務發展經理 Van Phu Vien Phuong 先生在全國擁有 1,800 多家咖啡店，他表示，該連鎖店的場地成本約佔每月收入的 18%。

在大城市和中心地區，一家特許經營的標準米蘭咖啡咖啡館的空間成本約為2000萬越南盾，面積為30平方米。 在鄰近省份，房屋成本為1200萬越南盾，面積較大，約60平方米。

一家擁有20家門店的咖啡連鎖店的代表也給出了相同的比例，並將其稱為通用行業標準。 疫情前，該連鎖店的場地成本約佔營業額的20%，疫情后優化至18%，以保證運營能力。

這意味著，據估計，越南每售出一杯咖啡，Milano Coffee 的空間成本約為 4,000 越南盾，Highlands Coffee 和 The Coffee 約為 9,000 – 10,000 越南盾，尤其是星巴克，高達 14,000 銅。

越南星巴克總經理Patricia Marques女士在分享了空間租賃成本的故事後表示，目前的租賃價格可能比疫情爆發前更為合理，但總的來說，這並不便宜，甚至有些地方仍然昂貴。

她說，與該地區其他國家相比，自疫情爆發以來，新加坡的房屋租金已下降了30%。 在泰國、香港、柬埔寨……，減少幅度也高達10%。

但在越南，大多數房東根本不漲價，更不接受降價，曾有星巴克連續發8封信收取不到20%租金的案例。

米蘭咖啡代表Van Phu Vien Phuong先生也證實了自疫情爆發以來場地租金減少20%的消息。 當然，一些新開的咖啡館可以協商更好的折扣，這取決於雙方的談判情況。

對於聯排別墅，租金價格往往會下降。 但對於商場（商場）內的場地，租金與去年同期相比趨於上漲，中心區達到約320萬越南盾/平方米/月。 據第一太平戴維斯稱，半中心地區的租金還不到一半。

Tran Pham Phuong Quyen 女士，第一太平戴維斯城市商業租賃部經理。 胡志明市表示，為購物中心租賃空間有助於品牌避免與技術、法律和許可問題相關的風險。 一些商場計劃對租戶進行翻新或搬遷，為大租戶擴大空間。

或者一些餐飲品牌、咖啡連鎖店喜歡在大型商場中採用“旗艦”和“概念”店模式，以更大的空間來增加顧客體驗。

The Coffee House 首席執行官 Ngo Nguyen Kha 先生在分享了今年早些時候租用商場空間開設 Signature 精品店的故事後表示，大型商場場地足夠寬敞，可以讓該品牌融入極具特色的設計。

此外，由於地理位置優越，購物中心可以同時服務購物顧客和鄰近辦公室的顧客，適合餐飲和咖啡空間。

總體而言，雖然咖啡館的場地租金有所波動，但大品牌尤其是連鎖品牌憑藉其積累的資本，多方在弱對手的情況下享有市場份額。

Highlands Coffee、The Coffee House 等大品牌不斷擴張連鎖店，但 Phe La、Katinat 等新品牌的競爭也日益激烈……