即使房價下跌，他們仍然買不起

據Market Life報導，儘管中國採取了強有力的措施來改變房地產行業，但房地產價格仍然很高。 因此，對於像生活在深圳的老師錢（31歲）這樣的人來說，差異幾乎不存在。

九年來，她與其他人合住一間宿舍，以攢錢在中國最昂貴的城市之一買房。 儘管房地產價格在最近的市場崩盤後下跌了約 10% 房地產 中國，但錢的工資被削減了9%。 結果，她還得再存十年，才能有足夠的錢買自己的房子。

錢說，當她看到深圳的房地產價格時，她很害怕。 即使是重大的政治變革也讓他看不到希望。 “一想到要在宿舍待到退休就把我嚇壞了，”錢說。

中國的政策制定者對該國的房地產市場採取了前所未有的行動。 對開發商施加的限制性貸款規則在降低風險方面發揮了很大作用，使恆大等過度槓桿化的公司受到控制。

但是，如果我們考慮這種可能性 買房子 ——這一直是習近平主席推進“共同富裕”的重點，見效程度不同。 在債券持有人和房地產公司因監管變化而步履蹣跚之後，世界上最昂貴的房地產市場之一的房價無法平靜下來。

世界各國政府都在努力讓房價變得更實惠。 但近幾十年來飆升的價格和不斷上漲的工資使得從悉尼到斯德哥爾摩想要買房的年輕人無法擁有自己的房子。 對於 19 個經合組織國家來說，出租房屋價格與收入中位數的比率現在高於 2008 年金融危機之前的水平。

同時，在中國也面臨著巨大的挑戰。 政府統計數據顯示，上海和北京的房價本世紀上漲了 10 到 12 倍，隨著國家經濟的重新開放，促使更多人將儲蓄投入房地產、股票或其他投資渠道。

Nordea Bank 的一項研究顯示，到 2021 年底，北京的房價收入比中位數升至 25 以上，而香港為 20，美國為 7。 在中國，從 2020 年的 9.2 下降到去年的 9.1。

在大多數中國城市，人們的收入幾乎跟不上房地產價格。 這個問題在很多國家也很普遍，但在中國尤為嚴重。

例如，深圳一套公寓的價格往往是平均年薪的40倍，而洛杉磯和舊金山僅為4倍。 在上海，一套 181 平方米的公寓以近 725,000 美元（170 億越南盾）的價格售出。 以同樣的價格，購房者可以在曼哈頓擁有一套一居室公寓——曼哈頓的可支配收入是曼哈頓的 6 倍。

政府的努力

政府有很多方法來應對這種情況，從補貼到提高租金價格。 與此同時，中國採取了更為嚴厲的措施。 早在2016年，習近平主席就在提倡租房模式的同時，明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。

北京已努力避免像香港那樣的後果，那裡缺乏負擔得起的住房讓年輕人感到絕望。 高房價也導致中國許多家庭推遲生育，面臨著不斷升級的人口危機。

2020年，北京出台了“三條紅線”政策來控制開發商的借貸活動，要求他們在對銀行施加貸款限制的同時達到財務目標。 因此，當市場對信貸“敲響大門”時，開發商被迫放緩建設，數十家公司違約。 危機加劇，買家恐慌刺激銷售 賣房子 至少二十年來的最大跌幅。

兩年多後，中國降價或至少遏制房價上漲趨勢的努力收效甚微。 11 月新屋價格連續 15 個月下跌，但仍無太大差異。 11月70城房價下跌0.25%，跌幅均未超過0.40%。

在高利率背景下，15 個月超過 3% 的“滴滴”跌幅未能趕上其他市場。 例如，多倫多的房價較高峰期下跌了 18%，而悉尼則下跌了 11%。

儘管房屋銷售大幅下滑，但全國范圍內的小幅下滑部分反映了中國房地產市場的怪異。 高盛研究表明，大約 90% 的城市居民擁有自己的住房，而在美國，這一比例為 65%。 擁有一個家的願望深深植根於中國人的心理，因為如果擁有自己的房子，男人和女人都更有可能找到生活伴侶。

對於中國人來說，現金永遠是“買”。 於是，買房，購房者需先墊付高達80%的首付，相當於多年的積蓄，有些人不得不向父母求助。 此外，與其他國家相比，中國人被迫出售房屋的可能性較小，在其他國家，經濟衰退會使抵押貸款的成本高於房屋的價值。 與房屋銷售和新建築相比，中國的價格波動較小。

彭博經濟研究首席經濟學家湯姆奧里克表示，事實上，北京可能旨在引發價格穩步下跌，而不是引發突然崩盤。 專家表示，中國已經努力控制住房和價格過剩以平衡市場，這是一種“受控的下降趨勢”。

甚至中國也在努力限制某些地區的房地產價格下跌。 去年年底以來，至少有20個小鎮不允許開發商降價幅度超過15%。

買房的能力，當然不僅僅要考慮價格，還要看房價與收入的關係。 因此，隨著失業率上升和工資增長放緩，房價小幅下跌的積極影響也“黯然失色”。

可以看出，房地產市場的暴跌和嚴格的零Covid政策將11月份31個大城市的失業率推至6.7%，為2014年以來的最高水平。同時，世界銀行對中國經濟增長的預測為2.8%。今年是該國目標的一半，是 1970 年代以來的最低水平。

仍無法重振房地產市場

中國的新房市場估計為 2.4 萬億美元，現房和庫存價值為 52 萬億美元，是美國 2019 年的兩倍。同時，房地產約佔中國國內經濟產出的四分之一，近 80佔家庭財富的百分比。

房地產業目前擁有約10萬家企業，提供2700萬個就業崗位，是中國第二大“雇主”。 2022 年上半年，僅上市的 28 家開發商的行業人數就下降了 15%。

36 歲的安迪在廣東的一家推廣公司工作，他說，那些繼續工作的人會得到減薪，通常是 30% 到 50%。 而他每個月要償還約4萬元的房貸，佔收入的近70%。 安迪先生分享了他擁有的大約3套房子：“只要收支平衡，我就準備立即清算，但賣掉並不容易”。

此外，由於許多零件仍未得到恆大和開發商的付款，供應商也處於困境。 從建築材料供應商到午餐盒供應商，成千上萬的小企業都在努力應對房價下跌。

該項目的承包商用了 13 個月的時間籌集資金，他說：“踩剎車是一回事，但急剎車導致汽車熄火是另一回事。恆大遇到了大麻煩，但它本來應該是‘軟著陸’”。

房地產價格的小幅下跌阻礙了需求的改善，儘管這是 2023 年中國經濟復甦的關鍵。根據 CMB International Capital Corp. 的預測，今年公寓和住宅的銷售額將下降 30%、22%多於2008年金融危機期間，摩根士丹利表示房屋銷售要到明年下半年才能恢復。

與此同時，投資者承受的壓力最大。 約有 48 家開發商拖欠債券，太平洋投資管理公司和富達國際今年的債務高達 650 億美元。 此前，債券市場的收益率極具吸引力，在2000億美元左右，但現在已經“崩盤”了。

房地產行業的清算“帶走”了 2680 億美元的市值和 1160 億美元的股票市值。 據瑞銀估計，下降將使銀行系統損失 1.5 萬億元人民幣（約合 2155 億美元）的貸款、債券和其他資產。 CMB預計，銷售額的下降還將導致房地產市場額外損失6820億美元。 結果，整個行業將損失約 1.3 萬億美元。