– 當ESG標準能夠成為企業的強制性標準時，綠色辦公的需求將迅速增加。 然而，許多市場都出現了綠色辦公供應短缺的情況。 雖然未來供應量不大，但沒有綠證的既有建築將面臨降價競爭壓力、價值下降，甚至無法繼續商業運營活動。

綠色供應短缺

在全球範圍內，混合辦公模式的廣泛發展伴隨著經濟內部波動，寫字樓市場面臨需求下降的風險。 根據 Savills Impacts 的數據，隨著越來越多的公司採用混合工作模式，未來幾年對辦公空間的需求可能會減少 10% 左右。 然而，在嚴格的 ESG 要求以及留住和吸引人才的競爭的推動下，對綠色辦公室的需求依然強勁。

對於某些市場，BREEAM、LEED 和 WELL 等綠色證書是評估運營效率和優化建築能耗的基礎。 除了國際認證，在亞洲國家，每個國家都有自己的綠色建築規範和標準體系。 例如越南有LOTUS認證或香港有BEAM Plus認證。

然而，全球市場上綠色辦公的供應仍然相當有限，即使不能滿足租賃需求，但舊建築的供應仍然存在。 根據Savills Impacts在全球20個重點城市的記錄，這些城市只有22%的寫字樓供應獲得了綠色認證。

目前面臨綠色辦公空間缺乏壓力最大的城市是洛杉磯，95% 的建築建於 2010 年之前，只有 13% 的供應獲得了 BREEAM、LEED 或 WELL 等綠色認證。 儘管這座城市的寫字樓空置率較高，為 25.1%，但由於新建活動較少，租戶對綠色辦公空間的選擇並不多。

法蘭克福和馬德里是綠色供應短缺方面的兩個落后城市，當時有足夠的供應供應每個租戶大約 3-6 個月的時間。 接下來是首爾，因為這個市場已經出現了新建築的下降，而這個城市未來的綠色供應僅僅滿足了所有的租賃需求，平均延遲七個月，而目前城市寫字樓供應的70%已經建成。 2010年之前。

河內的現實也表明，在 2022 年第三季度 188 個辦公項目的 213 萬平方米總供應量中，目前只有五個項目獲得綠色證書，包括 TechnoPark、Capital Place、Leadvisors Place、Leadvisors Tower 和 Hanoi Tower ，佔總辦公面積的11%。 未來，Techcombank Tower、Gelex 10 Tran Nguyen Han、36 Cat Linh 和 Tien Tien Plaza, Lancaster Luminaire 將有更多的綠色供應，為市場提供近90,000平方米的綠色辦公空間。 由此可見，綠色寫字樓佔資本市場總供應量的比例仍然有限。

獲得認證的綠色建築的租金往往更高

在許多市場，綠色辦公室的入住率仍然很高，許多公司等待新項目的供應。 得益於旺盛的需求和綠色辦公室相對於普通辦公室更高租金的吸引力，開發商努力將符合綠色標準的辦公室供應推向市場。 第一太平戴維斯亞太區 ESG 和可持續發展經理 Sam Crispin 評論道：“租戶願意為新辦公樓支付更高的租金並獲得綠色認證。 綠色辦公室和傳統辦公室之間的租金差異指數在東京波動約 4%，而在新加坡或曼谷等其他市場則上升至 15% 以上。

對於越南市場，第一太平戴維斯越南商業租賃部高級經理Hoang Nguyet Minh女士還指出，獲得越南或國際綠色證書的項目與未獲得綠色證書的項目在價格範圍上存在差異。 據 Minh 女士介紹：“河內和胡志明市也有大量不符合綠色標準的舊建築。 如果沒有適當的翻新和升級策略，這些建築物可能會面臨降價的壓力，以便參與競爭。 尤其是在當前燃油價格居高不下的情況下，許多國家都制定了二氧化碳減排目標，對綠色認證建築辦公的需求越多，無形中形成了挖套利缺口的壓力。”

監管將有助於提高辦公室質量

隨著政府收緊減少排放的法規，提高舊建築能源效率的壓力將會增加。 在歐洲，打算出租的辦公物業將受到 EPC 評估中最低分數要求的影響。 具體來說，在荷蘭，EPC 分數低於 C 的建築可能不允許在 2023 年出租。同時，英國政府也在考慮要求建築至少達到 EPC 規模的 B 點。 到2030年允許開展出租活動。由此可見，如果老舊建築沒有改造提質計劃和符合綠色標準的要求，歷史不會停留在搶租上，舊樓將甚至無法繼續他們的商業活動。

一些城市，如紐約、華盛頓特區或波士頓，都採用基於 Engery Star 標準的建築運營管理——美國每年評估一次的能源效率認證。 Savills USA ESG Consulting 總監 Hyon Rah 女士說：“許多評估人員在為建築物頒發綠色認證後，往往不會繼續監控建築物的性能，這導致他們失敗。性能評估變得困難對於租戶而言，他們只能依靠初步評估。年度評估包括監測和跟踪環境指標以及建築物的性能。同時鼓勵 l 投資者不斷改進和現代化項目，允許租戶看到業主為追求綠色目標所做的努力。此外，綠色房地產評估標準也符合投資者自身的 ESG 目標。

寫字樓綠色運營的規章制度有望引領老舊建築現代化改造的潮流。 然而，解決綠色供應短缺的挑戰依然巨大。 因為在第一太平戴維斯研究的20個城市中，2010年或更早建成的舊寫字樓供應量仍然很高，佔今天寫字樓總供應量的70%，相當於1.75億平方米。 隨著綠色元素成為寫字樓質量的新標準，投資者需要加倍努力以滿足建築的可持續性需求，無論是通過新建還是舊改造項目。 否則，他們的建築物將失去出租能力並貶值。

一林