房地產市場低迷對城市經濟影響很大

2022年5月27日,胡志明市投資貿易促進中心(ITPC)與越南國際仲裁中心(VIAC)合作舉辦的“掃除障礙,促進房地產投資”研討會上,專家們紛紛表示房地產市場的“瓶頸”要迅速破除,以免波及其他市場。

不要讓房地產危機發生

VIAC副總裁Tran Du Lich博士在研討會上表示,過去20年來,房地產市場對城市化進程、產業基礎設施建設等做出了巨大貢獻。 然而,房地產市場也存在缺陷和扭曲。 近期,金融市場與不透明的房地產市場之間的聯繫產生了很大的風險。 國家因此糾正和清理這兩個市場。 可以說,金融市場和房地產市場是同一枚硬幣的兩個方面。

關於現金流,房貸緊縮意在對哪個行業產生一定影響? 不管信貸怎麼調整,國家銀行要把房地地產項目、產業園……搞好,還是要注資才能完成。 問題是資本的流動必須在正確的地址,而不是相等的。

“過去50年的世界經濟危機,都是從房地產市場危機開始,然後蔓延到金融市場……趨勢是讓兩個市場都健康,如果房地產市場停滯不前,就會有一個對經濟發展,特別是對城市經濟產生巨大影響,”Lich 強調說。

HoERA總裁Le Hoang Chau先生說:“如何讓房地產市場像燕子一樣,實現透明、健康、可持續和穩定發展的目標” – 圖片:PC。

進一步承認房地產市場的重要性,胡志明市房地產協會(HoREA)主席Le Hoang Chau先生表示,在越南,房地產目前佔GDP的25%。 . 在中國,房地產市場的數據是三位數:佔GDP的16%、20%和24%。 由此可見,房地產對經濟的貢獻是非常重要的。

“房地產市場就像兩隻鳥。 當它是燕子時,它預示著春天,這意味著房地產市場正在穩步增長或複蘇,將導致經濟復甦。 但一提到暴風鳥,就意味著房地產市場陷入危機,導致經濟出現危機。 因此,應該怎麼做才能讓房地產市場像一隻燕子一樣,實現透明、健康、可持續、穩定發展的目標。”周說。

而國家金融和貨幣政策諮詢委員會成員、BIDV 首席經濟學家 Can Van Luc 博士表示,房地產市場與至少 40 個行業相關聯,例如建築業(佔 GDP 的 6%)、旅遊業、餐飲、金融。 和銀行業(佔 GDP 的 7%)……這也是一個強烈吸引 FDI 流入的市場。 尤其是2022年前4個月,房地產業新註冊外資總額近28億美元,位居第二,佔比26.5%,入股出資額超過10億美元,佔比9.7%。

根據越南國家銀行的數據,目前的抵押貸款約為 2.23 萬億越南盾,其中住房貸款估計為 65%(1.45 萬億越南盾),其餘 35% 是對公司的房地產貸款。

房子的價格更可持續

許多專家認為,越南房地產市場目前是“房地產商”,即現金流(包括股票市場)集中在這裡,而投資機構非常不專業。

地價還會進一步上漲嗎? 從宏觀上看,越南目前的地價已經超出了經濟和人民收入的承受能力。

“當我將河內(越南)胡志明市的土地價格與東京、香港、新加坡、紐約等世界上最大和最發達城市的土地價格進行比較時,我不同意……忘了越南人均收入還不到這些國家人口的1/10,問題是要控制投機地價公寓的價格在短短兩年內上漲了百分之十,這很荒謬,”Lich 說。

VIAC仲裁員樂網律師表示:國家必須傾聽人民的住房需求,才能有適當的法規和控制房價。

Le Hoang Chau 先生強調,房地產市場只有解決了大多數人的實際住房需求,才能可持續發展,他分析說:富人完全可以根據自己的喜好建造自己的房子,但低- 收入人群確實需要經濟適用房。

項目供應短缺導致住房產品短缺。 尤其是胡志明市,市場高峰在2017年,投資者每年投放30,000套房屋,近年來一直較低,僅為16,000套/年左右。 市場也在異相發展,如果 2020 年會有 1% 的廉租房,那麼 2021 年將是 0%。

胡志明市也是全國最好的社會住房開發地區,但在過去 5 年(2015-2020 年)中,僅推出了 15,000 套社會住房(75% 根據 20,000 套住房計劃),而全國僅達到 41%。 同時,胡志明市目前有超過90萬的工人租房,他們仍然希望改善棚屋條件。

因此,有必要消除目前許多住宅房地產項目中最大的問題是項目必須擁有100%住宅用地才能被認定為投資者的規定,而大多數住宅項目都是混合用地。 擁有所有公用事業的大型住宅房地產項目,例如富美興市區(胡志明市第7區)……必須有大量的土地基金。

雖然投資法於 2021 年 1 月 1 日生效,增加了“住宅用地和其他類型的土地”被認定為投資人的情況,但並未完全取消(因為如果項目中沒有比例的項目全境住宅用地不被認定為投資人)。

“有必要確保公司公平獲得土地(以前具有提名投資者的身份)。該機制還必須為公司獲得資金來源創造條件,包括發行公司債券的資金,因為這是一個巨大的融資渠道。

目前,越南在資本市場上發展並不強勁,只有 Techcom 越南房地產投資基金 REIT(TCREIT – 2015 年 500 億越南盾),規模太小。 但是,有必要修改第 53 號行政命令(在 2020 年 – 關於公司債券的個人發售和交易),以使公司債券市場健全並保護投資者,”周建議道。

Chang Jiang

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