誰將重振中國房地產業?

2017 年 7 月中旬的一天,中國最富有的人之一匆忙召開新聞發布會,宣布該國最大的企業救助計劃,因為當局收緊了監管以防止獲利。

在北京大連萬達集團總部,媒體等待著地產大亨王健林的到來。 王當時正在一間會議室裡。 外面的記者甚至聽到了尖叫聲、扔東西和碎玻璃的聲音。 隔壁房間裡,工作人員不斷地展示著萬達的“戰略聯盟”——由3名成員組成。

連白衣騎士都負債累累:誰來重振中國房地產業?  - 圖 2。

活動開始一個小時後,王某走出會場,大家都面帶微笑。 隨行的有融創中國控股孫宏斌董事長、廣州富力地產董事長李思林。 這三位董事拒絕透露他們最近聊天的內容。

那天,王先生宣布了一項“重磅”交易。 它以 199 億元人民幣(30 億美元)的價格將 77 家酒店賣給了富力。 受中國銀行業監管機構監管的融創9天前撤回了承諾,同意向萬達支付438億元人民幣用於13個旅遊相關項目,其中包括一個遊樂園。

此次救助為萬達提供了600億元現金,這對於它必須償還2000億元的未償債務和義務至關重要。 從那以後,萬達繼續管理資產清算。 他們不得不出售悉尼、倫敦、比佛利山莊的房地產、一家西班牙足球俱樂部、一艘遊艇、一家電影製片廠以及美國最大的連鎖影院 AMC 的股份。

連白衣騎士都負債累累:誰來重振中國房地產業?  - 圖 3。

五年後的今天,萬達與之前的規模相比,只是一個小小的“影子”,很少在報紙上提及。 他們2017年的2個“騎士”現在也負債累累,必須賣掉資產才能在生存之戰中生存下來。 上週,融創美元債違約,兩次被惠譽評級下調至垃圾債。 富力將以 42% 的折扣出售倫敦的房產。

那麼這次誰來“幫助”中國房地產開發商呢? 牛津經濟研究院高級經濟學家 Tommy Wu 表示:“救助需要不止一家公司或銀行。該行業正因政策收緊而步履蹣跚。因此,解決辦法之一就是放鬆監管,甚至完全改變監管。 ”

根據中國國家統計局的數據,中國的住宅房地產市場是世界上最大的市場之一,價值 1.7 萬億美元,是 2019 年美國市場的七倍。 2019 年。

對心理不穩定的擔憂幾乎肯定會導致房地產市場崩盤。 因此,這個國家的地方政府正計劃放鬆對房地產行業的監管。

黑龍江省省會哈爾濱率先下挫,第一季度土地銷售量下降了40%,平均房價也下降了20%。 地方當局於 10 月開始支付託管賬戶中的資金,以緩解壓力並支持低迷的房地產市場。 3月,省政府還取消了對新業主的強制性三年持有期。

哈爾濱是中國“鐵鏽地帶”城市失業率最高的省份,是地方政府關注房地產市場的一個例子。 去年,土地出讓為全國地方政府預算貢獻了8.7萬億元。

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根據諮詢公司 GoguData 的數據,去年在 20 多個大中城市,土地出讓對地方金庫的貢獻超過了稅收。 位居榜首的是擁有近千萬人口的廣東省佛山市,其土地出讓收入是其他行業收入的1.8倍。 廣州以 1.5 倍排名第二,而杭州以 1.22 倍排名第三。 在中國財政部推遲了 3 月份對更多城市徵收土地稅的計劃後,對土地銷售的依賴變得緊張。

“如果土地銷售下降,許多行政人員會感到驚訝,特別是因為長期以來,房產稅一直被視為地方政府的新收入來源,”吳說。

當融創和恆大等負債累累的開發商退出招標以增加土地持有量時,人們的擔憂加劇。 與此同時,除深圳和成都外,第一季度中國其他城市的土地銷售也出現下降。

北京附近的港口城市天津今年土地出讓40億元,比去年下降91%,是主要城市中降幅最大的。

資產管理公司兆信投資(香港)聯合創始人王琦表示:“大多數私人開發商由於職責原因,不願將錢花在土地等高價值交易上。 他們現在的主要工作是按時收回房子並還清債務。”

目前,去年 50 家私人開發商中只有 3 家購買了土地。 它們是重慶的龍湖集團、上海的旭輝集團和杭州的濱江地產集團。

王補充說:“我們認為,即使是擁有良好財務記錄的公司也不會購買更多土地或積極擴張,因為它們正在為因封鎖而變得更糟的低迷週期做準備。”

去年,中國人民銀行實施“三條紅線”監管,中國房地產業開始出現困難。 這一決定降低了發起人籌集資金的能力,特別是對於已經負債累累的公司。

這些困難,加上市場自 2017 年以來已經擺脫嚴格的規則來控制價格上漲,已成為房地產行業面臨的重大挑戰。 開發商一直無法出售房屋以籌集資金,導致債券違約和未償債務不斷增加。

由於中國封鎖了某些地區,特別是上海的金融中心,自 4 月 1 日起“關閉”,房屋銷售的下降進一步加劇。 中國 4 月份的房屋銷售同比下降 47%,比一個月前下降 43%。

四川藍廣發展是去年最先違約的,7月違約1.39億美元債券,重疊違約迅速蔓延,恆大也“抱”了3000億美元的債務。 十個月後,今年 5 月,融創成為第 18 家違約美元債券利息的開發商。

連白衣騎士都負債累累:誰來重振中國房地產業?  - 圖 5。

為提振需求,中國人民銀行在 5 月份將首次購房者的利率下調了 20 個基點,這是中國當局正在努力“拯救”房地產行業的一個極其強烈的信號。

10月至5月,中國130多個城市放寬了180項房地產銷售規定,提供更具吸引力的抵押貸款利率和更快的程序,甚至為年輕家庭提供直接幫助。

前3個城市也包括在上面的“名單”中。 北京在 2 月份將首次購房者的抵押貸款利率下調 5 個基點至 5.15%,第二次購房者的抵押貸款利率為 5.56%。 這是近兩年來首次降息,因為 2 月份房屋銷售持續下降。 十月。

同時,在封鎖之前,上海將年輕買家的等待時間從2年縮短到3個月。 新屋銷售連續第四個月下降,自 1 月份以來下降了 92%。

在深圳,房屋銷售也連續第九個月下降。 2月份,該市將首次購房者的抵押貸款利率降低了0.2個百分點,至4.9%,二套房購房者的抵押貸款利率為5.2%,這是去年三年來的最低水平。

所有這些措施是否足以阻止中國房地產行業的崩潰?

正在為償還兩筆 7.5 億美元債券而苦苦掙扎的中梁控股首席信息官 Albert Yau 說:“我真的不知道什麼時候會好轉。我必須說情況很艱難。比許多人沒有預料到的要多得多。”這是最後一次了。一個。”

開發商4月營收同比下降71%至41億元。 “我所知道的是,當房屋銷售回升時,我們會看到隧道盡頭的曙光。但我們不知道什麼時候會發生,”他說。

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