在市場嚴重低迷的情況下，高息私人信貸正成為許多香港投資者青睞的新借貸管道。 利率可比傳統銀行貸款高出5倍。

兩位數的利率

隨著利率居高不下、房價下跌以及本地經濟緩慢復甦，越來越多的房地產開發商面臨財務困難，香港富裕家庭儘管利息成本較高，仍轉向私人市場借貸。

在香港高檔淺水灣區的蜿蜒道路上，一棟多層豪華住宅樓擁有羅馬式柱子，可欣賞南中國海的壯麗景色，甚至在建造之前就被用作投資者 6400 萬美元貸款的抵押品已完成。

該貸款由南灣道39號專案業主陸善芳提供，其丈夫是陷入財務困境的中國房地產公司雅居樂集團控股有限公司董事長陳周林。

雅居樂總部位於廣東省廣州市，已為香港的多處房產獲得貸款。 據報道，該公司於 2022 年 6 月在兩年內以 20% 的利率借款 8.94 億港元，作為其當日減少債務負擔高達 594.9 億港元（83 億美元）計劃的一部分。

截至2023年6月30日，該公司的總借款（包括銀行貸款、優先債券和內地公司債券）為575.7億元人民幣，較上年同期的594.9億元人民幣略有下降。 該公司報告截至6月30日的六個月虧損44.8億元。

去年4月，負債累累的開發商碧桂園旗下子公司向私人貸款機構Flow Capital（香港）籌集了9億港元的貸款。 據知情人士透露，這筆貸款的利率為“兩位數”，抵押品為東九龍地區的 Allegro 住宅區。

被稱為香港「地下大亨」之一、九龍投資公司老闆的何鴻燊去年從基匯資本獲得了短期貸款。 這筆貸款以億萬富翁位於種植道山頂大廈和旺角道九龍投資大廈的資產進行證券化。 貸款金額並未透露。

此外，1月17日，何先生和其他家庭借款人從香港上市公司Tembray Industries International的全資子公司X8 Finance獲得了8500萬港元的一年期貸款。 自支付日起的前 2 個月，利率最高可達 29%，隨後幾個月的利率最高可達 18%。

該貸款為去年6月獲得的4,400萬港元貸款的再融資，首個月利率為25%，其後為13%。

這些兩位數的利率與銀行5.88%的利率之間的差異顯示了借款人的絕望：開發商因市場凍結而無法出售，而投資者對貸款也持謹慎態度。

儘管香港房地產行業不像中國內地那樣陷入危機，但房屋銷售疲軟、房價下跌以及創紀錄的辦公室空置率給企業和個人帶來了壓力。 由於自 2022 年 3 月開始的 11 次升息導致需求下降，過去兩年未售出的公寓數量不斷增加。

花旗集團估計，香港開發商在 2022 年售出了已完工公寓的 49%，去年為 72%，並表示今年房價將再下跌 10%。

交易量下降和價格下跌也使得尋找買家變得更加困難，特別是由於抵押貸款違約而被取消贖回權的房產。 山頂一棟價值 1.92 億美元的別墅自去年 11 月起開始出售，據信與中國恆大集團最高執行長許家印先生有關。

同時，價值16億美元的灣仔恆大大樓在被沒收並投放市場15個月後仍未找到買家。

太平洋安吉斯資本管理集團（PACM）執行長兼首席投資長弗朗西斯·吳（Francis Ng）表示：「借款人很多。」太平洋安吉斯資本管理集團是一家總部位於香港的公司，主要投資潛力較高的房地產私募股權。 他們需要比以前更具替代性和更具創造性的資本解決方案，這意味著隨著借貸成本上升，現金流變得越來越緊張。 »

吳先生補充說，該公司在初步篩選階段承接的專案數量比去年增加了一倍。

銀行提款機會

銀行普遍減少了對房地產業的投資。 香港金管局表示，房地產開發投資貸款總額從去年第二季開始下降，第三季較第一季下降5%。

「隨著銀行退出，房地產領域的私人信貸將繼續成長，」香港券商華泰國際的主要投資主管瑞恩·鐘(Ryan Chung)表示。

「大銀行的支出削減浪潮尚未達到高峰。 許多藉款人無法向銀行現有貸款進行再融資。 即使這樣做，融資成本也往往更高，槓桿率也更低。

隨著租金收益率下降和利率上升對現金流造成壓力，私人信貸已成為尋求更多槓桿和流動性的借款人的替代融資來源，但成本更高。 過去十年，香港這個市場成長了 3.5 倍。

私人信貸機構通常可以提供比商業銀行更高的貸款價值 (LTV) 比率，因為金管局要求商業銀行將商業產品貸款的貸款價值比率限制在 50%。

銀行也傾向於按行業設定限制，這使得它們對還款能力有限的借款人更加謹慎。

私募股權公司基匯資本信貸投資主管李福斯特表示，雖然環境充滿挑戰，但開發商的痛苦不會一樣。

他表示，藍籌開發商擁有更強勁的資產負債表，並得到商業銀行以及債券和股票投資者的充分支持，而「規模較小的開發商將面臨挑戰，特別是最近開發的尚未清理庫存的項目。”

違約風險

私人貸款機構表示，在利率波動和經濟成長放緩的情況下，難以清算的資產的違約率可能會上升。

「2024年將會出現更多違約，」基匯資本專家李表示。 “對於市場上進行的一些私人信貸交易來說，情況已經發生了變化，甚至可能變得更糟。”

吳先生表示，PACM的違約率年增了20%。

「清算實物資產支持的貸款將需要更長的時間，」他說。 我認為這將需要兩倍的時間。 且售價仍需調整。 »

「在投資領域，我們必須考慮違約的可能性，每個項目至少有51%的可能性。 »

許多缺陷將秘密解決。

負責房地產投資的喬納森·週（Jonathan Chau）表示：「在與行業投資者討論後，所有相關方都希望友好地解決任何問題，如果可能的話，遠離公眾關注並在保密的基礎上，收回盡可能多的貸款。” 世邦魏理仕集團內的香港資本市場私人辦公室。

Astera Capital執行長兼資本經理Kenny Chung表示：「借款人擔心利率上升，而隨著資產價值迅速下跌，貸款人也變得更加謹慎。 他們更願意等待房地產市場出現其他穩定跡象後再進行投資。 »

亞洲私人信貸市場前景

數據公司Preqin的數據顯示，包括香港和中國大陸在內的亞太地區的私人信貸資產規模在2022年達到813億美元，預計到2027年將超過1000億美元。

亞洲快速成長的私人信貸市場吸引了私募股權公司、資產管理公司、家族辦公室和散戶投資者。

Chau 表示：“由於與傳統房地產投資相比回報率頗具吸引力，私人家族辦公室近年來紛紛湧入這一領域，被動投資信貸基金或致力於與私營公司實施更大規模的貸款協議。”

Preqin的數據顯示，2019年至2022年，亞太地區私人債務內部報酬率為11.17%，而同期北美為10.34%，歐洲為8.56%。 對於壞賬，亞太地區這一比率上升至 14.78%。

「投資私人信貸非常適合家族辦公室和投資者，」中國私募股權公司春華資本集團私人信貸主管劉傑鋒表示。

「首先是他們對當地經濟的熟悉，這意味著如果我們在亞洲進行交易，與亞洲投資者交談往往更容易，因為他們了解市場動態。 其次，我們實現了更好的利潤預期。

儘管預計今年稍後會降息，但市場參與者仍然樂觀地認為私人信貸市場將繼續成長。

「在當今充滿挑戰的市場中，私人信貸將繼續成為一個亮點，」Harneys 律師事務所亞洲基金和業務主管 Maggie Kwok 表示。

「如果利率下降，市場將逐漸下滑。 坦白說，總是會有一些企業需要獲得銀行無法提供的資金。 »

世邦魏理仕的 Chau 表示：“2024 年上半年交易增長強勁並不令人意外，但我們預計市場不會充斥著抵押貸款拖欠的房產。”

他補充說，雖然一些業主正面臨財務困難，但大多數投資物業都掌握在專業房東和財力雄厚的企業手中。