更多“共同繁榮”

黃金時代僅僅過了幾年，中國房地產業就開始走下坡路。 第一個變化發生在2020年下半年，當時北京公佈了“三條紅線”政策，要求房企達到一定的標準，才能藉到更多的錢。

然後，在 2021 年，中國在數十個城市引入了集中的土地購買流程。 突然間，待售地塊變大了，公司不得不預先付款。 因此，只有最大的開發商才有能力為未來的項目補充土地儲備。

起初，Desmond How 先生是野村的銀行家，現在是一家對沖基金的高級經理 高騰環球資產管理還有很多人錯誤地認為，中國政府出台上述政策是為了確保房地產行業的可持續發展。

直到他聽到“共同繁榮”的口號——習近平主席為縮小中國持續存在的貧富差距而發起的新運動——他才意識到鎮壓正在進行中。

近兩年來，中國的房地產公司一直在穩步下滑，這很可能成為對十億人經濟的拖累，而不是對COVID的零容忍措施。

中國100家最大的房地產公司的房屋銷售連續12個月下降。 去年違約率創下歷史新高，但今年預計將達到去年的最高水平。

被安全感、巨額利潤和多年來幾乎沒有違約的投資者所迷惑，突然面臨一連串的信貸緊縮。 11 個月的回報為負數，是有記錄以來最長的時期。

一位在前 5 大債券發行人之一工作的銀行家估計，從 2018 年到 2019 年，他每年進行 200 到 250 筆交易。 去年 1 月，此人僅在一周內處理了 20 筆交易。

但是，與新聞機構分享 彭博社他說現在生意很慢，他甚至有時間鍛煉身體，接聽朋友的電話。

今年，只有一家房地產公司發行了沒有任何形式的增信的高收益債券。 與一年前相比，亞洲的美元債券銷售量自年初以來下降了約 38%。

“實物市場和股票市場的信心徹底崩潰……”她建議中國當局恢復投資者對更廣泛經濟的信心。

信任崩潰

幾乎所有中國房地產債券市場的損失都歸於國際投資者。 這給作為中國外債市場平台的金融部門帶來了沉重的壓力。

渣打、瑞銀等銀行都見證了知名投資人的離去。 過去為了獲利而湧入中國債券的投資者現在必須準備好彌補多年來的損失。

許多垃圾債券投資者在香港生活和工作，香港被認為是中國內地與世界其他地區之間的門戶。 然而，由於嚴格的流行病控制措施和對政治異議的鎮壓，香港面臨著巨大的壓力。

國際債權人面臨一個困難的市場，隱性債務、保密交易和治理不善是司空見慣的； 不愉快的意外可能會在短短幾天內抹去債券的價值。

即使是能夠經受住風暴的投資者，他們的信心仍然很容易受到突如其來的崩盤的影響。 隨著恆大對房地產市場可能跳水的擔憂，去年10月一家名為花樣年的小公司破產表明，遊戲規則正在被改寫。

花樣年在贖回另一批債券幾天后和確保他們有足夠的營運資金幾週後就違約了美元債券，這讓投資者感到震驚。

專家擔心，房地產公司的還款意願——而不是他們的還款能力——將決定外國投資者未來的命運。

而中國的高風險房地產公司名單還在不斷增加。 彭博情報 據估計，債券持有人持有的至少 7360 億美元債券仍面臨重組或虧損的風險。

社會動盪

伊斯蘭教 7 月，另一場危機襲擊了中國房地產市場，成千上萬的人拒絕為恆大等開發商未能完工的房屋支付抵押貸款利息。

自北京加強對房地產行業的控制以來，該國首次出現社會動盪。 該事件表明購房者在將畢生積蓄投資於房地產後變得越來越沮喪。

外國債券持有人現在必須依賴中國政策制定者，他們正在努力平息國內異議浪潮。

跟隨 彭博社，中國正在考慮一項計劃，從陷入困境的房地產公司手中奪取未開發的土地，用它來資助未完工的住房項目。 如果該計劃獲得批准，債券持有人可能會失去對發起人一些最有價值資產的控制。

現在，由私人抵押貸款驅動的爆炸式增長時期已經結束。 國際房地產債券市場將由中國國有房地產公司控制。 這些公司產生的利潤通常相當微薄。

前銀行家Andy Chang先生 在香港一家大型銀行，他說：“雖然這是一個時代的結束，但還沒有完全結束。 中國房地產債券市場總有一天會反彈，儘管屆時看起來會大不相同。”