全球覆蓋

據NAREIT（全國房地產投資信託協會-全國房地產投資信託協會）稱，REIT模式已經遍布全球。 今天，超過 40 個國家和地區擁有 REITs，包括所有 G7 國家。 根據最新數據，2020 年擁有 REITs 的國家和地區佔全球 GDP 的 85%，高於 1990 年的 28%。

在亞洲——該地區被評估為對 REITs 的吸收率很高，從 2005 年 6 個國家和地區的 31 個 REITs，到 2021 年，這個數字增加到 11 個國家和地區的 216 個 REITs。 該地區的一些國家也躋身於世界頂級傑出房地產投資信託基金市場之列。

根據 Cushman & Wakefield 的《2021-2022 年亞洲 REIT 市場深度報告》，截至 2021 年底，亞洲 REITs 的總市值為 3041 億美元。 該地區的大多數 REITs 投資於各種資產，而其餘的則專注於單一市場，例如辦公、工業/物流、零售、酒店、健康、多戶型房地產（多戶型）和數據中心.

報告顯示，在Covid-19大流行爆發期間，亞洲房地產投資信託表現出相對較好的韌性，這得益於強大而充足的資本結構、金融流動性和監管政策。 據統計，該地區各類房地產REITs的年總回報率已由負轉正。

令人興奮的亞洲房地產投資信託市場

據高緯環球稱，日本是該地區最重要的房地產投資信託市場之一。 REITs 給該國房地產市場帶來的好處已經超出了最初的預期，包括市場透明度、物業管理專業人士的就業機會、投資不足計劃等等。…

由於其流動性，REIT 市場還可以作為日本直接房地產市場的緩衝。 日本銀行 (BoJ) 將 REIT 視為其貨幣政策的靈活可行的渠道。

事實上，日本央行自 2010 年以來一直在投資房地產投資信託基金，以幫助觸發寬鬆的貨幣政策。 截至 2021 年 12 月 31 日，日本央行持有超過 5% 投資股份的 REITs 共有 20 只，總額超過 6700 億日元。

在印度，自首家上市的 REITs 以來，監管逐漸變得對投資者更加友好和靈活。 2021 年初，該國財政部宣布了一些變化，以幫助房地產投資信託基金從外國投資者那裡籌集貸款資金。

這有助於 REITs 獲得金融資源。 2021 年 7 月，印度修訂了法規，將 REIT 的最低申請價值從 670 美元降至 10,000 至 15,000 盧比（約合 134 至 201 美元），以進行原始單手交易。 這些調整旨在增加該市場的投資者參與度和流動性。

中國從2000年開始研究REIT系統。2014年，一個類似REIT的模式——中信啟航首次出現。 到 2021 年，投資於中國公共基礎設施的 REITs 在深圳和上海的兩個交易所同時進行 IPO。 這對於億萬國度的 REITs 市場來說，是一段漫長的旅程。

公共基礎設施 REITs 投資的開放性為全國基礎設施所有者提供了私人融資渠道。 活躍的二級市場交易表明這些產品的市場認可。

總體而言，中國內地公募REITs的股價一直高於要價。 截至 2022 年 3 月 31 日，中國發行的公共基礎設施 REITs 總市值為 441 億元，較要價上漲 29%。

然而，就目前公共REITs在股本中的市值份額而言，中國僅為0.05%，遠低於新加坡的13%、美國的3%和日本的2%。 這一事實顯示了中國REIT市場未來的增長潛力。

在香港（中國），REIT 市場的資產基礎較少。 與亞洲其他國家相比，這裡的市場主要以購物中心、寫字樓、酒店等傳統商業物業為主。 香港越來越少的房地產投資信託基金專注於物流倉庫和數據中心等新經濟資產。

這份報告的題目是“振興香港特別行政區房地產投資信託市場”。 香港金融管理局鼓勵廣泛的資產組合作為 REITs 上市。

成功的公式

根據財政部金融政策與戰略研究所的一項研究，目前約有 39 個國家擁有 REIT 基金的法律框架，但並非所有這些國家都擁有發達的 REIT 市場。

只有大約 7 個國家和地區擁有完善的 REITs 運營和發展的法律框架，並擁有發達的 REITs 市場。 其中三個位於亞洲地區：新加坡、日本和香港。 其他國家是美國、德國和澳大利亞。

大多數房地產投資信託基金受益於優越的稅收優惠，例如對投資於房地產投資信託基金的回報免徵企業所得稅和個人所得稅。 但是，為了控制風險水平並確保安全，REITs 必須滿足嚴格的要求才能獲得激勵。

此外，為了發展REIT基金市場，各國還重點發展諮詢公司、資產管理公司、提供估值服務的公司、經紀房地產等中介機構。 動產。 這些組織和個人有助於提高 REIT 市場的專業性和質量，提高透明度和效率。

各國還允許根據法規、強制性要求和指導將公司類型轉變為REITs，並向投資公眾宣傳和傳播有關此類投資的知識。

REITs – 被忽視的資本（第 1 課）：解決資本流動難題？