貸款房地產太危險時銀行“全力以赴”
根據越南國家銀行（SBV）的數據，截至 2022 年 5 月末，未償還的住房貸款總額為 2.88 萬億越南盾。 其中，為投資項目超過700萬億越盾的房地產公司提供貸款； 其餘約150萬盾用於保障房、貧困人口、商品房等貸款。2022年4月末房地產信貸增速為10.19%。
在“2022年底現金流和房地產趨勢”研討會上分享，Dinh The Hien博士表示，過去銀行的貸款時間表從來沒有為一個項目提供超過70%的資金，但現在銀行最多藉房子價值的80-85%，太危險了。
還有一點需要注意的是，目前的商業銀行體係不僅向信用室“全力以赴”，而且在2年內投資了高達800萬億的債券和高達1.2萬億的房地產債券。
“因此，從 2022 年 4 月開始，房地產貸款的未償餘額不會增加 12%，而是如果我們將 80 億億房地產公司的債務證券加上 7 億房地產貸款包括在內，將增加到幾乎 100%。 ，相對於銀行的未償餘額，債務翻了一番，”Hien 先生引用道。
從2022年進入房地產行業的資本結構來看，唯一仍然“閃亮”的資本來源是工業園區的FDI資本。 其餘3個資金來源包括： 2022年公司債、銀行和買家的資金回升。其中，公司債甚至超過目標。
“目前沒有收緊債券，但政府要求債券恢復到正確的標準。按照正確標準發行債券的公司必須有一個真正的合法項目並開始發行上市債券。所以，因為我們沒有資格發行債券，沒有國家壓縮。
此外，越南房地產市場的特點是高達70%甚至更多是投資性的，所以當資金來源“湧入”時，市場將變得困難，”Hien說。
需要清洗項目負責人、使用過度銀行槓桿的投資者
早些時候，國家銀行（SBV）副行長證實，國家銀行尚未發布任何命令收緊抵押貸款的文件。 因此，無論大小，可行且高效的項目將始終被考慮用於貸款決策。 同時，SBV 只管理信貸機構在向房地產部門提供投機性貸款時的風險……
經濟專家 Dinh Trong Thinh 分享說，目前我們還沒有具體說明什麼是房地產投機。 事實上，投資和投機之間只有一條線，非常脆弱，所以我們不應該太在意投資和投機是什麼。 如果一個人在投資、購買和出售房地產的過程中使用高槓桿，相對於自己的資本負債過多，這是一個危險的信號。
Thinh先生舉了一個例子，如果借款人只有部分資金，但向銀行借了8-9部分資金，僅支付利息就太多了。 導致無法管理資本，無法滿足銀行要求。 因為銀行也是按照項目流程逐步放款的，不會一下子把所有的錢都給。
“銀行是一個業務單位，他們也想要最好、最有效率的執行夥伴，讓銀行盈利。這裡的問題是藉款人不按計劃行事。銀行他不傻，把錢扔給不靠譜的公司即使您在那里花費了大量資金，也可以達到公司要求的貸款金額的 30-50%。
最重要的是如何淨化市場，杜絕投機者，淘汰股權不多但主要利用銀行貸款投資市場的企業，讓企業經營更有效率。 從那裡開始，以防止房地產市場崩潰，”Thinh 說。
Thinh 先生表示，有必要清除使用過度銀行槓桿的項目所有者和投資者。 生意好，項目多，能按時完成計劃的公司，銀行準備放貸。
此外，員工第一次購買價值不太高、低於風險水平的房子時，商業銀行準備放貸低至 1 至 15 億越南盾。 每次考慮哪個細分市場，哪個貸方對於每個位置也很重要。
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