中國電子報經濟-財經版 搜狐 8月22日，對李嘉誠成功的商業方法進行了分析。報導稱，位於北京東四環外朝慶地區的豪宅計畫「禦翠花園」已獲得預售許可證，即將開始銷售。最初公佈的價格為 10 萬元（14,000 美元）/平方米。但李嘉誠先生（Li Ka-shing）“不再貪心”，將銷售價格在此價格基礎上降低10%，起價為90,000元人民幣（12,600美元）/m2。

這種行銷策略在汽車產業非常常見。在正式開啟新車銷售之前，車商往往會向各大媒體機構報出比預期銷售價格高出10000-20000元/輛的價格。當新車發表會開始時，官方售價就會公佈，通常會比上市前的價格便宜。

透過這種方式，可以激勵買家預先支付訂金並快速完成交易。李嘉誠旗下的長江實業集團對玉翠花園的行銷流程也類似。然而，這個定價比賣車聰明得多。房地產專家查了一下，北京朝慶地區的老房子價格普遍在7萬元（9800美元）至9萬元（12600美元）/平方米之間，而長江實業推出的“玉翠花園”項目則是當地的高層住宅。最終住宅專案起標價僅9萬元，最高售價為10萬元/平方公尺。

相對於老房子來說，這個價格超級吸引人。能花8、900萬元（112萬美元至126萬美元）買二手房的人，沒有興趣再花1、200萬元購買李嘉誠的玉翠花園。與週邊相比，玉翠園的豪華公寓性價比很高。在遍地爛尾的時代，玉翠園不存在這樣的風險，幾乎已經完工，只剩下門窗未裝；如果您訂購，您將在明年收到房屋鑰匙。隨著競爭對手紛紛倒閉，長江實業成為最著名的住宅房地產開發商。

囤積策略

事實上，玉翠花園計畫的土地是長江實業集團於2001年購買的，當時整塊土地的成交價為700元人民幣（9,800萬美元），樓面價為1700元人民幣（238美元）。 。 ）/平方米。然而，李家清卻用一種策略稱霸中國大陸房地產市場20多年：累積房產，等待房價上漲！

根據中國法律，房地產開發商必須在土地拍賣後兩年內開始建造。超過2年不開工的，地方政府有權無償收回土地。由於恆大債務激增，許多建築工地進度落後，土地被當地當局無償沒收。

但李嘉清是個非常聰明的人。他沒有建設就拿了土地，推遲了開工時間，只雇了幾個保安和幾個工人在工地上做一些小工作。不能說他創新了一點就沒有開始建設。但現實中，工地仍雜草叢生。

2004年，成都市政府低價出讓長江實業城南新區商住用地，希望藉長江實業集團之手打造繁華商業區，加速成都城市化進程。當時，李家清僅花了21.35億元，樓面價為1,030元/平方公尺。但長江實業拿到這塊土地後，並沒有開發，花了很長時間才開始建設，並持有這塊土地16年。

最後，李嘉清直接賣掉了土地，拿了錢就退休了。成都市政府損失慘重，直接禁止金融機構放款給長江實業。

北京的玉翠園也被封鎖，封鎖了22年。玉翠花園預售價9萬元/平方米起，最高9.9萬元/平方米，相較前樓面價1700元/平方米，上漲了52.9倍！光是這張照片，長江集團就賺了很多錢。

但目前來看，懲罰李嘉誠的長江實業並不容易。一方面，它利用了法規的漏洞，程序合理、合法。另一方面，中國需要刺激國內房地產需求以扭轉市場停滯。如果長江實業的房子能夠提振北京的房地產市場，對地方政府來說是有利的。李家清確定了出售的正確時機，所以他不怕北京欺負長江實業，然後稍微壓低價格來服務政治方向，他抓住了正確的時間和地點。

在人性方面，李嘉清的別墅不適合窮人。在富人眼中，禦翠園的價格、地點和配套都相當不錯，規劃有18排城市別墅，非常適合北方新興富人的居住需求。另外，由於李家清在價格上做出了一定的優惠，未來在二手房市場上，玉翠花園的房價可能會進一步上漲。

強大的財務潛力

李嘉清能夠在不需要建設或開發的情況下獲得土地，因為它的財務潛力太強大了。

他不需要向銀行借款，也不需要簡單地以很低的利率申請小額貸款。他可以用自己的錢購買大量的土地，然後囤積起來，不開發。他不關心中國的城市化或中國經濟的起飛。他只是等中國少數人富起來，然後把房子賣給他們，而不是賣給大眾。

他連地都不種，也不從買房的人身上賺錢，而是直接拿地、賣地，從和他同行業的人身上賺錢。

文章作者 搜狐 結論：從商人的角度來看，李嘉誠已經做到了極致。放眼整個華人世界，沒有人擁有像他這樣聰明的商業模式。長江實業集團不創造財富，只扮演財富載體。

據搜狐報道