恆基兆業位於香港商業區中部，前身為停車場，是一棟36層的辦公大樓，由扎哈·哈迪德建築事務所設計，以香港四大地產王朝之一的恆基兆業地產命名。

其弧形結構的靈感來自於城市的象徵－繡球花蕾。 光是購買土地的成本就達 30 億美元。 目前宣布的租戶包括佳士得拍賣行、瑞士鐘錶製造商愛彼和私募股權公司凱雷。

但據三位接近該專案的房仲透露，該專案目前僅佔租賃面積的60%左右。 截至 3 月份，在一個街區外正在建造的 41 層長江中心二期大樓中，只有約 10% 的空間登記出租。

高緯環球 (Cushman & Wakefield) 的數據顯示，香港優質辦公大樓租金較 2019 年高峰下降了近 40%，政府數據顯示辦公​​室空置率達到創紀錄的 16%。

同時，預計近期辦公空間供應量將持續增加。 C&W預測香港辦公室房地產市場將新增超過62萬平方米²5年內，亨德森大廈的建築面積增加了14倍。

高力香港辦公室租賃服務總監顏女士表示：「香港的高端辦公室租賃市場尚未觸底，不少跨國公司因經濟放緩而縮減規模。 由於預算限制，很快就按計劃進行了。 »

政府數據顯示，已竣工但未售出的公寓數量較2018年增加了134%，價格較2021年的峰值下降了約四分之一。非常昂貴。 該地區許多主要商業家族就是透過這種方式累積財富的。

香港房地產市場以前也曾經歷過崩潰，但每次都以驚人的速度反彈。 一些房地產專家擔心這次情況會有所不同。 美國長期維持高利率，而港元與美元掛鉤，以及三年來針對香港爆發的COVID-19疫情採取嚴厲措施，促使許多跨國公司和本土企業考慮離開。 瑞銀分析師Mark Leung預測：「房價和辦公室租金都很難像以前那樣上漲。 »

其極高的人口密度、崎嶇的地形和經濟活力長期以來使其成為世界上最昂貴的房地產市場之一。 在低利率和中國大陸企業和個人需求不斷增長的推動下，中國最近的房地產繁榮也是最持久的房地產繁榮之一。

這位大亨的家族成員、房地產經紀人和經濟學家都談到了2010年代的「瘋狂」時期，由於城市的強大力量和大型投資者，房價和豪華辦公室租金飆升。

目前，香港辦公大樓空置率達16%，創歷史新高。 照片：蓋蒂圖片社。

根據C&W數據，香港中環商業租金已創歷史新高，達21美元/平方公尺。²根據 C&W 數據，截至 2018 年底，該數字在三年內成長了近 20%。 同時，中原地產的數據顯示，2003年至2021年間，香港房價上漲了500%。

然而，香港房地產市場正經歷調整，商業房地產租金價格較高峰平均下跌37%。

「與世界其他中心商業城市不同，遠距工作文化並不是影響香港辦公室租金價格的因素。 香港出現這一趨勢的主要原因之一是商業信心減弱。

2022年12月，當香港結束嚴格的「零新冠」防疫政策時，聯準會（FED）升息七倍，甚至提高了房地產企業和購屋者的貸款利率。

此外，香港的政治問題也導致許多尋求降低成本的跨國公司重新考慮在香港的業務。 此外，中國大陸經濟成長放緩導致香港高淨值個人和企業的投資現金流減少。

高力國際的顏女士表示，許多中國公司現在不再有興趣在香港進行首次公開發行（IPO）。 這增加了律師事務所等專業企業的壓力，迫使他們想辦法縮小業務規模。

據瑞銀稱，目前香港市中心的辦公大樓租金仍比新加坡濱海灣高出約35%。 住宅市場方面，從2023年5月到2024年2月，房價連續10個月下跌。 3月份價格較上季上漲1%。

分析師和房地產經紀表示，只有當利率下降或物業投資利潤預期增加時，香港房地產才能再次吸引投資。 法國外貿銀行 (Natixis) 高級經濟學家加里·吳 (Gary Ng) 問道：“當投資房地產的人可以通過銀行存款輕鬆賺取 5% 的回報時，他們是否只會獲得 3% 的回報？”

近期，由於公寓庫存增加，許多香港地產公司將新樓盤售價下調超過15%，對轉讓市場帶來壓力。

2021年至2022年間，約有14萬居民將離開香港，導致香港購屋者人數下降。 同時，在香港政治緊張局勢下，富有的中國人傾向將東京（日本）等城市視為安全的投資管道。

香港四大地產公司股價近年來大幅下跌。

瑞銀預計，今年該市房價將再下跌5%。 這導致擁有大量庫存公寓的房地產公司利潤急劇下降。 房地產公司認為，由於香港政府吸引人才和富人的政策，香港辦公室租賃和購房需求將很快恢復。 然而，英國《金融時報》稱，大亨們在預測未來十年及以後的市場時似乎並不確定。

「香港作為全球金融中心的地位將為房地產市場以及香港經濟的復甦提供基礎。 香港必須保持這一地位，但這並不容易。

現在的問題是，該市需要什麼才能讓房地產價格快速復甦。 香港科技大學教授 Poman Lo 女士表示：「我必須說，我不確定我們是否會達成非常高的協議。 我認為此類協議是不健康的，因為從社會普遍角度來看，它們發出了令人擔憂的信號。

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來源 金融時報