得益於經營政策的調整和企業重組戰略，房地產市場正在逐步由衰退轉為複蘇。 這被認為是激活項目“獵取”現金，尤其是外資的理想狀態。 許多諮詢單位認為，房地產行業的高價值併購交易正在悄然進行，新投資集團的許多未知數。

市場被分類

2月下旬以來，隨著政府不斷出台房地產市場解困的指示，市場的排名也更加明朗。 根據Batdongsan.com.vn在2023年第一季度報告中的分析，越南房地產企業目前分為風險、平衡、潛力和新參與者四個典型組別。

排名方法是通過企業公佈的財務報表數據，評估短期債務壓力和總債務壓力與企業資產規模的關係。

第一，當企業的短期債務壓力和總債務超過資產規模時，就屬於風險組。 這類公司正朝著收縮平衡的方向發展，通過債務重組和通過出售資產、減少庫存、調整銷售價格或採取相關優惠和促銷政策來平衡現金流量。

二是一批負債率和資產規模合理的“均衡型”房地產開發商。 他們的解決方案是優化運營並專注於商品優勢以支撐穩定的現金流，優先重組大額短期風險債務。

三是一批短期負債低、總負債率低、資產規模大的高潛力房地產投資者。 位置大、有潛力的公司往往會專注於產生可持續現金流的產品，尋找新的細分領域或類型的機會，並獲得合理的土地資金，向新的理由擴張。

除了現有的群體，市場上還出現了這個群體 新玩家 。 這個群體對公司、投資基金來說是個謎……尋找機會通過併購進入市場，通過與合適的房地產公司收購土地基金或通過自己創業來開發自己的產品。

事實上，近期市場上不斷出現消息稱，多家投資方正在洽談轉讓項目或開展合作，價值高達數十億美元。

Dat Xanh Services房地產經濟金融研究所所長Pham Anh Khoi表示，經過多月的等待和等待，投資者現在已經採取新措施追逐房地產價格學生。 併購和擴大合作正在成為越南主要投資者和外國投資者的趨勢。 外國投資者總是準備好財力，隨時準備合作。

近年來，吉寶置業與Khang Dien合作開發胡志明市的可持續城市地區。 隨後，星獅地產越南與Gelex Group合作，在越南北部佈局工業園區。 此外，ESR Group Limited以高達4.5億美元的規模收購了BW Industrial的股份。

2022年，凱德通過投資合作在守德和平陽市的多家大型土地基金，在南方持續進行多項併購活動。 2023年初，有傳言稱該公司將向北擴張，洽談購買河內的一個組件項目和海防的另一個項目，交易金額高達1800美元，即50億美元。

國內企業方面，Khai Hoan Land Group Joint Stock Company 總經理 Dinh Thi Nhat Hanh 女士在最近的 2023 年度股東大會上與股東分享說，房地產市場處於容易引發併購的狀態和收購。 提供。 自年初以來，該公司已接洽區內多家需要與越南單位合作並擁有廣泛分銷系統的投資基金，共同重新評估項目的成效。 然後，這些基金與國內企業合作，為企業重新打造符合客戶需求的產品。

在此期間，關於外國投資者與國內企業之間正在談判的買賣協議的信息仍然很多。 這可能是國內投資者重新評估資源和戰略後的合理舉措，導致項目組合重組以實現可行性和實際需求。 最重要的是，一季度財報發布後，房地產市場的企業分類更加清晰。

探索性投資的“隱藏數字”

如果統計年初至今的房地產併購情況，即使市場到了一個很好的“回落點”，大額交易也沒有出現。 然而，在最近的投資調查之後，越南的一些諮詢單位也開始對“交易”熱潮的可能性做出預測。

在最近的一份報告中，Colliers Vietnam 表示，由於交易放緩，最近全國的公寓和聯排別墅市場表面上顯得平靜。 然而，在現實中，高價值的併購交易市場正在強勁發展，預計這些交易將在不久的將來完成。

高力越南董事總經理大衛傑克遜表示，房地產市場在 2023 年前三個月出現積極信號，利率形勢逐漸趨於穩定。 這改善了市場情緒，尤其是資本雄厚的國內外投資者利用這一“過渡期”加快了估值、談判和交易進程。 下個季度，市場預計將出現大規模投資交易，可能來自新進入越南市場的投資集團。

世邦魏理仕越南董事總經理 Dung Duong 女士在談到新的投資集團時也表示，2023 年前 3 個月，前來探索越南市場的外國投資者比往年多得多。 其中，50%的投資者是市場新人，以前是香港和新加坡，現在還有南非和沙特阿拉伯。

投資者更加關注越南房地產市場。 然而，在世界經濟形勢不穩定的背景下，外國直接投資流入僅佔企業動員的總資本的 10%。 這表明許多越南公司仍然沒有興趣並準備好接受這筆現金流。 外國投資者提供的貸款利率非常高，高達 18-20%。 越南企業很難接受這樣的利率。 同時，很多單位還沒有做好現金流透明化的準備。

在上週關於房地產資本的討論中，經濟學家 Vo Tri Thanh 提到了一個非常積極的消息，即國民議會將批准針對 HCMC 的具體機制，其中包括金融投資、吸引戰略投資者、創造有利條件等亮點為了何志。 Minh-City 將分散 Thu Duc 市的權力…

“我認為國民議會有 90% 到 95% 的機會通過它。 如果這個機制付諸實施，胡志明市的幾十個重大項目可以繼續實施。 雖然政策沒有取得進展，但解決了很多問題，尤其是基礎設施和房地產問題。 習近平說，為了在新的投資時期利用外國直接投資流入，越南需要靈活，超越法律框架與大“玩家”合作。

在市場研究細胞的2023年第一季度房地產報告中，所有用於房地產項目買賣的探索性資金流動都在默默進行。 存在允許外國投資者設定條件的併購競爭環境，而這些條件超出了越南的監管框架，這也是交易未能完成的原因。 目前，外國投資者通過投資合作形式仍然青睞小型項目。 對於大額合同，談判過程可能會持續到2023年第三季度、第四季度或全國企業重組計劃完成後的年初。