複習第 1 課：徵收土地以限制脅迫

據參與者本人和專家介紹，上述項目在共識開發平台上取得了成功。 然而，在缺乏適當的法律框架的情況下，評估、審批和融資遇到了很多困難。

從越南的實際情況，對比其他國家的立法經驗，可以得出建立土地整理機制時應注意的幾點。

第一個在許多國家，土地整理更適用於農村或城郊地區的項目，因為那裡的業主數量較少，便於談判和協商。 .

另一方面，香港等不少地方的經驗也顯示，即使在人口稠密的市區，如果政府允許投資者進行多樓層、多戶型的住宅項目，以獲取利潤，土地調整也能發揮有效的作用。 回報，鼓勵他們參與此類項目。

因此，在越南，土地整理機制可以應用於多種類型的城市發展項目； 或改造小面積，與住宅用地及鄰近的園林池塘用地有很大關係，城市美化和超薄選址時靠近路面的用地。

荷蘭近100年的豐富經驗表明，這種機制也可以幫助積累農業用地，克服土地碎片化，例如越南的新農村發展計劃。

週一土地開發觸及人們的神聖物品、思想、慾望，而不僅僅是建築物和道路。 因此，在土地整治規定的設計中，要特別注意建立群眾共識、共識、自願、主動的機制。

在法規規定同意土地所有者的最低百分比的大多數國家/地區，都會執行新的土地整合過程（例如，日本、以色列為 66%；台灣為 50%，等等）。 即使在德國和以色列都有強制土地重新開發的規定，協議、談判和社區共識始終是重中之重，直到沒有其他選擇，政府才利用其權力迫使抗議的土地所有者同意土地重新開發。

土地整理機制的設計應使利益相關者能夠更多地互動，並在他們之間建立信任關係。 例如，應制定由土地所有者、投資者、政府官員組成的權利、責任、利益和濫用適當的土地調整組織/單位的規定。 噹噹事人之間發生權益衝突時，需要有一個調解機制。

與越南相比，2013年憲法承認土地使用權為財產權； 第 18-NQ/TW 號決議規定了國家、項目投資者和人民之間利益分享機制的法律。

其中，對於投資者自身利益與國家和公共利益相結合的項目，可與其他國家一樣，按照土地整理模式實行利益共享機制。 本次土地出讓方案需要取得社會大多數人的共識。 根據項目類型，法律可能會指示政府規定最低共識比例，例如 2/3（以色列為 66%）、70%、80% 或更多。

週二在設計土地整理機制時應考慮到經濟效益和成本。 正如所有國家的經驗所表明的那樣，土地所有者、投資者和地方當局需要從項目中獲得經濟利益，以便有動力參與。

為了以低成本獲得土地進行土地整理，在許多國家，地方政府有權砍伐部分用於建設基礎設施和公共工程的土地，一般不對土地所有者進行補償（最高可達 30%、40%或其他百分比，具體取決於國家/地區）。

在所研究的大多數國家中，其中一種方法是讓投資者在項目實施期間擁有增加人口密度的解決方案。

例如，在香港，允許投資者在城市中建造更多層的舊公寓樓，從而獲得更多利潤，抵消項目成本。 業主收回舊址的好公寓，並從投資者的部分利潤中獲益。 同時，有必要徵收適當的稅收，如財產稅，這樣國家就不會蒙受損失，從土地的附加值中抽取一部分，補償基礎設施、公共工程、公共服務的成本……

週三，社區同意，但國家在領土的重建中發揮著非常重要的作用。 地方政府必須支持該協議，支持該計劃並承認並支持協議的實施。

由於土地重新分配在利益方面相當敏感，容易被炒作，因此在實施過程中的根本問題是政府必須承諾與社區和法律制度齊頭並進，以確保決策的透明度。 決策和利潤分配。

週四，有必要有一種方法來處理那些反對土地整理的人，特別是那些為了更好地從項目中獲益而故意拖延的人。 法律框架應包括規定，當項目區的大多數土地所有者達成共識時，政府有權強制反對該項目的土地所有者將土地出售給項目所有者。 開發土地，否則，必須按項目驗收。

當大多數業主認為項目對社會有利時，不應允許少數人阻撓項目。 此外，為了解決這個問題，在德國和以色列等少數國家，有一種機制可以在不需要社區共識率的情況下重新調整土地。

星期五，在土地調整中，人有所貢獻，但仍需支持。 例如，對於面積太小（小於 30 平方米）的人，業主需要為基礎設施、公共工程砍伐土地的百分比可以減少，因為他們通常是最弱勢的人。 或者像在香港一樣，投資者為在項目期間無力離開公寓的弱勢家庭提供額外融資。

公寓業主還有權在市場上轉售項目參與合同。 國際經驗顯示，自平衡項目達標率僅為30%（韓國）或更少（台灣僅為10%），或達70%～85%的項目。 該項目仍然需要國家的支持，尤其是土地出資和融資，然後由業主轉售後通過稅收收回。

阮德林

通過擴大土地使用權實現農業用地“革命”延長灌裝時間； 集中和積累農業用地； 農業土地儲備……是製定（修訂）土地法的關鍵詞。