建設部關於按項目限期發布粉皮書的建議

這些天房地產市場上最熱門的故事是限時公寓所有權的提議。 具體而言，根據建設部向政府傳達並提交國會審議的《住房法修改政策草案》，有關於房產所有權期限的內容提案，2個選項下的公寓。

選項1 是根據建築物的使用年限（50-70年）來確定建築物的所有權期限。 目前，政府已經頒布了關於改造公寓的第69號法令，當建築物的使用壽命到期或建築物存在危險時，必須進行檢查和評估，以建立新建築物的拆除和重建項目。 在拆除過程中，該物業也不再可用，因此還檢查了該物業的所有權。 如果檢查後仍可居住，用戶將繼續使用國家機構的評估。

套餐二 是根據佔用地面的時間來確定公寓樓的所有權期限。 這個選項將取決於未來的土地法是改變還是保持現狀。 之後，如果修改後的土地法確定了公寓樓的土地使用期限，則可以與土地使用期限相同的期限確定所有權期限。

建議成為50-70歲公寓業主之前的許多擔憂

值得注意的是，在該提案中是第一種選擇，即根據建築物的使用壽命確定公寓樓的所有權期限。 很多人擔心，如果在不久的將來只能擁有50-70年的公寓樓，而不是現在的“長期”，他們的利益就會受到影響。

“這套公寓是長期資產，我們以後還想把它留給我們的孩子。當我們看到這個通知時，我們很困惑。我們必須等待政府的官方決定決定是否購買新的。與否，”河內的 Phan Huy Cong 先生說。

“在發行粉皮書時，人們被賦予了長期的土地使用目的，但如果公寓樓的使用期限僅為50至70年，那麼人們的所有權期限不適合土地的期限，因此存在法律扭曲，”河內律師協會的律師 Nguyen Duc Nang 說。

市場上零星出現50年左右的公寓，一般都是小眾的出租公寓。

目前在市場上，定期所有權的公寓通常比永久所有權的公寓便宜 15% 到 30% 左右。 例如，在一個項目中，一套長期公寓的售價為 3-60 億越南盾，而一套 50 年的公寓售價為 22 億越南盾，一套 51 平方米的公寓。

除了價格因素外，還有很多擔心，50-70年後，如果工程被拆除，財產評估會為人們進行計算並沒有規範。

在上述問題之前，記者註意到了建設部代表的評論。

“如果土地法規定土地使用期限還很長，那麼住戶仍然有使用土地的權利，只是像我們現在這樣重建建築物，而不是人們必須搬到另一個地方。如果土地使用權到期了，按照土地法怎麼處理，然後按照土地法的一般土地使用權規定。還可以留在那裡，根據國家的需要，根據這個區域的發展和投資者的需要，國家可以進一步擴大，或者規定一個新的所有權期限，如果這個區域的規劃還在住房建設，”住房和移民部市場管理部副主任 Nguyen Manh Khoi 先生說油。 ，建設部說。

許多國家對公寓所有權的規定

事實上，對公寓所有權期限的規定並不新鮮，它已在許多國家以多種不同的形式應用。

在新加坡，該國最初規定公寓的所有權為 30 至 50 年，然後增加到 70 年，現在隨著新建築的發展可以延長到 99 年。

同時，泰國規定有兩種形式的公寓所有權，一種是長期的，最長期限為30年，第二種形式的購房者可以在期滿時申請延長房產權。

香港（中國）也承認定期所有權，舊物業可以根據年費自動更新。

不僅在亞洲，英國或美國也以所有權形式出售公寓和許多其他類型的房地產，期限長達99年，並且在更新所有權期限時需要支付額外費用。

中國公寓所有權條例

中國不授予土地或公寓的永久所有權。 因為國家憲法規定，根據用途，土地將在40年至70年之間分配和出售，這意味著土地和建築物的使用期限不得超過確定的期限。憲法。

在中國，公寓的所有權形式是長期的，常見的為50至70年。 （照片：彭博）

在中國，在大城市和市中心，大多數人只能住在公寓裡。 新項目也只是按計劃建造公寓，很少建造別墅或獨棟住宅。 如果人們想住在單獨的房子裡，人們離郊區只有幾百公里。

房屋所有權的形式是長期的，常見的從50年到70年不等。 項目業主經常宣傳項目已售出的年數，並在證書中明確說明。 這個解決方案統一了整個國家，並且已經生效了幾十年，所以沒有人對定期公寓所有權有意見。

亞洲人普遍的心態是安家立業，事業有成，所以房子依然是中國人投資最多的資產，哪怕是一個期限的房產。

浙江、江蘇、福建等省份的富豪們，經常在北京、上海買房出租或等價轉售。

在大城市，建造公寓的土地是通過公開拍賣機構完成的。 這些公寓是根據批准的規劃管理和供需管理標準建造的。

這些是貴國的經驗。 根據具體情況，每個國家都有不同的方式來規定公寓所有權的期限。 在越南，雖然存在很多相互矛盾的意見，但據專家介紹，如果像目前這樣以有期而不是長期適用公寓所有權的規定，公寓的價格將低於熱量，因為當房產有期限，公寓的土地使用費也會向固定期限調整。 構成因素減少，公寓產品最終售價可能會相應下降。

如果買方在有限的時間內擁有它，公寓的價格可以降低

目前，土地使用費和其他土地費用約占公寓售價的 10%。 因此，如果項目有使用年限，投資者只需按照規定年限支付部分土地成本，例如50年或70年。

“創建土地基金的成本，包括必須向國家支付的土地使用費，尚未 100% 計入固定期限出售公寓的銷售價格中，該價格與該公寓的銷售價格相同期限明顯低於人們可以永久擁有的公寓的當前價格，”胡志明市房地產協會主席 Le Hoang Chau 先生說。

專家表示，如果長期而不是像目前那樣長期適用公寓所有權的規定，公寓的價格將會降溫。 （插圖圖像 – 照片：工作）

除了構成價格的因素外，不斷變化的情緒也會對公寓市場產生重大影響。

Su Ngoc Khuong 博士認為，房地產總是被理解為未來的增值資產。 如果在有限時間內執行公寓所有權規定，則存在從公寓流向聯排別墅或土地的風險。 這將對公寓市場的流動性產生重大影響。

“我認為此時的流動性也應該與市場一起考慮。至於降價，我認為在胡志明市和河內的土地基金下，人們的需求以及項目的實施由於第一太平戴維斯越南投資部高級總監 Ngoc Khuong 博士說，50 到 70 年的狀況，對於房地產開發商來說非常困難。我們擔心的是流動性低，有時甚至是流動性損失。

專家還表示，套用公寓的年限來降低價格並不是根本的解決方案，因為公寓的銷售價格高度依賴於其他成本，如建築成本和材料、銷售成本、資金等。 如果公寓的流動性低，將迫使投資者削減利潤，降低售價以吸引客戶，或轉向低層建築等其他形式的投資。 .

長期以來，越南人的心態一直想擁有土地，無論是土地還是公寓。 因此，建設部的新提案目前引起了個人和企業的極大興趣。 今後，在研究起草修訂後的住房法時，將在保障公寓業主合法權益的基礎上，繼續討論和參考這一內容。

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