2022 年 8 月唯一發行債券的房地產公司是 Fuji Nutri Food JSC。 該公司總部位於胡志明市第一區。

Fuji Nutri Food 成立於 2019 年 9 月 18 日，主要業務領域為房地產業務，土地使用權歸業主、用戶或租戶所有。 公司初始資本金為1億越南盾，98%的資本由總裁兼法定代表人武秋濤女士出資。 經過2輪增資和董事長更換，公司目前註冊資本為6500億越南盾，現任董事長為李長安先生。

安先生和一系列其他房地產公司，如 Binh An 房地產開發投資股份公司、Tan Son Binh 房地產開發和投資有限公司、投資開發股份公司 Dai Phat 房地產、CitiLand 房地產開發和投資股份公司、太平洋藍置業投資有限公司……

眾所周知，富士營養食品股份公司已根據與銀協房地產股份公司的業務合作協議發行債券以籌集 1 萬億越南盾以提供資金。 第一個計息期適用的實際發行利率為11.5%/年，以後各期將等於該計息期的參考利率加上4%/年的保證金。 保證金批次的擔保包括富士營養食品在上述經濟合同中的所有產權。 接受擔保的一方是VPBank。

在修訂第 153/2022 號法令的法令草案的背景下，預期的初始內容是，公司不得以出資、購買股份、購買股本的形式發行用於投資的私人債券。 購買其他公司的債券，或者將資金借給其他公司，通過籌集富士營養食品的債務市場進行資金轉移的投資是正常的，也是許多其他公司過去使用的形式。 許多公司還預計，修訂第 153 號行政命令的行政命令一經發布，將改變對許多業務部門來說“讓事情變得困難”的擬議法規，這也是他們擔心在當前環境下發行債券的一個重要原因。 市場。

除了富士營養食品作為一家在本月籌集資金的房地產公司外，越南債券市場協會（VBMA）的統計數據顯示，銀行仍然是佔發行金額大部分的行業集團，發行金額為 65,100 億越南盾。 . 其中，越南外貿股份製商業銀行發行最多（1.6萬億越南盾）。 繼胡志明市發展股份製商業銀行、Phuong Dong 商業股份制銀行和 Saigon Thuong Tin 商業股份制銀行之後，動員價值相同為 1 萬億越南盾。

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就價值而言，雖然只有一家公司進行了債務融資，但房地產仍佔據當月第二大發行位置。

此前，2022年7月公司債券市場也出現了同樣的情況，當時只有一家房地產債券發行人河內房地產投資貿易股份公司，發行價值2100億越南盾，利率為11 %。 /年。

此外，2022年8月，BAF越南農業股份公司還宣布完成向公眾發行3000億越南盾的債券，債券期限為3年，固定利率為10.5%/年。 . 這是本月唯一向公眾發行的債券。

據 VBMA 統計，與去年同期相比，自年初以來向公眾發行的債券價值為 92.96 億越南盾，下降了 20%（約佔發行總額的 4%），零售價值為私人債券發行量為 205 萬億越南盾，下降 40%（約佔發行總額的 96%）。 房地產仍以458.81億盾為全市場發行的第二證券。

（統計來源：VBMA）

因此，如果一季度房地產和建築公司的債券同比進一步增加，則該集團二季度的發行量下降延續到2022年三季度的前兩個月，表明謹慎是“覆蓋”具有高財務槓桿需求和大量中長期資本調動的集團，在更難從信貸中獲得中長期資本的背景下，特別是對於開發項目的投資者而言SBV表示需要嚴格控制信貸的部分。

預計到年底，房企資金流向壓力依然較大。 因為除了陳黃明事件後債務融資規模和價值下降外，不少企業還進行了債券回購。

到2022年底，房地產債券的到期價值將達到約37萬億越南盾，其中非上市公司佔總價值的84%，上市公司佔16%。 此外，2023-2024年期間償債壓力持續急劇增加，確保資金取消債務將成為當務之急（Fiin Group）

Fiin Group 統計顯示，信貸機構和房地產是債券贖回量最高的兩個行業，前 6 個月分別達到 41.85% 和 22.76%，分別為 30.2 和 16.4 萬億越南盾（考慮融資比例截至 2022 年 6 月的數據）。 財政部7月底更新的數據顯示，企業回購債券規模為865.56億越南盾，較2021年同期增長21.4%。

Fiin Group認為，此次收購源於合法的資本管制政策，這使得許多公司難以繼續實施項目。 資金周轉週期長，導致企業增加購買短期債券，以確保其償債能力。 此外，對4月份陳黃明事件的焦慮也迫使一些房地產公司應債券持有人的要求提前支付債券購買合同。

因此，房地產公司難以獲得信貸（一個悖論是，如果根據SBV統計，未償還的債券投資貸款和房地產貸款與l年同期相比仍在增加？！），兩者都減少發行以贖回在新資本中，面對現金流壓力，在到期或到期之前購買舊債券。 信貸能力和財務槓桿下降會不會是年底房地產和建築行業的弱點？

在假期前一周舉行的工商論壇以“新形勢下企業動員策略”為主題的2022年金融論壇上，多位專家談到了以下問題：資本公司普遍存在的困難和資本的房地產集團。 國家金融政策諮詢委員會成員 Can Van Luc 博士就論壇的內容提供建議，他說：“政府還必須盡快發布第 153 號行政命令，修改私人公司債券的發行。 這既是必要的，也是充分的。 為在不久的將來實施更好的恢復計劃提供條件。”