統計總局數據顯示，越南人口平均每年增加100萬，2023年將達到1億，在世界人口大國中排名第15位、亞洲第8位、東南亞第3位（僅次於印度尼西亞和菲律賓）。

這給胡志明市和河內等人口稠密的城市帶來了巨大的壓力，這些城市對工人、移民、外國專家等的住房需求巨大。 與此同時，這些城市地區的房地產價格不斷上漲，與居民收入相比差距非常顯著。

根據城市土地研究所（ULI）專家的研究，胡志明市的房地產價格和收入之間的指數差異高於北京、上海和香港。 河內的這一指數高於首爾、東京或新加坡的商品住宅指數。

胡志明市的平均房價為296,000美元（超過70億越南盾），平均家庭收入為9,120美元/年（約2.2億越南盾）； 公寓平均租金為592美元/月（超過1400萬越南盾），專家表示，這個市場主要適合年輕高收入工人或在越南工作的外國專家團體。 河內市場也是如此。

於是，近10年來，特別是2010年至今，城市地區和大城市中心區出現了多層、多套小戶型、價格比商品房便宜的迷你公寓模式。

與房地產專家作家Nguyen Hoang先生分享，河內許多人了解人們想在城市擁有一套房子的心理，因此他們開始向許多人出售高層住宅模型。 中心區。 而迷你公寓模式在4-5年前強勢發展，當時正是房地產市場活躍的時期。

有了800到9億越南盾，人們就可以在市中心擁有一套20到25平方米的公寓，而不是購買需要繁瑣手續的社會住房或買不起的商業住房。

迷你公寓模式的發展過程中存在諸多爭議，在技術基礎設施、交通基礎設施、尤其是產權認證的法律問題等方面存在諸多不足，導致購房者的權利面臨風險。 事實上，迷你公寓是通過口耳相傳而傳播的，並沒有任何法律文件提及這種類型的概念。

此前，《2005 年住房法》 第 90/2006/ND-CP 號法令不允許家庭和個人建造迷你公寓（有多層，城市地區有許多小公寓）的個人住房。 直到 2010 年，第 71/2010/ND-CP 號法令第 43 條第 3 款才允許這種做法，並在 2014 年《住房法》第 46 條中將其合法化。

具體而言，2014年《住房法》第四十六條第二款規定：“城鎮居民和個人應當依照建築法的規定建造、改造房屋，並承擔責任。 » 關於住房質量。

允許建造兩層以上房屋的，每層按封閉式設計建造兩套以上套間，並依法符合每套最小建築面積標準。 依照本法規定，建築物有私有面積和共有面積的，國家承認該建築物內各公寓的所有權。

胡志明市房地產協會（HoREA）主席Le Hoang Chau先生表示，這一規定導致城市地區出現了許多扭曲的迷你公寓，增加了社會基礎設施系統的壓力。基礎設施。 規劃，容易造成“貧民窟”公寓區，無法保障購房者的合法、正當權益。 住房法的缺陷為過去十年在城市地區湧現的許多迷你公寓式個人住房項目開了綠燈。

”根據建設部的規定，如果一棟公寓樓的所有公寓都有最低使用面積和房間，則不能單獨或單獨出租、出售或轉讓，Hot先生。

此外，專家認為，迷你公寓失控的自發過程也源於局限性， 國家管理機構（特別是地方一級）的執法薄弱。 一些公司與家庭和個人合作開展迷你債券公寓項目。

據Le Hoang Chau先生介紹，2010年，胡志明市人民委員會 未批准一家房地產公司與某戶合作的位於胡志明市新平區叢和街的迷你公寓型個人住房項目。

建設部發文責令中部省市人民委員會 對違法、擅自建造的小戶型公寓進行檢查管理 當我們認識到，在一些地方的城市地區，存在著家庭和個人利用當局管理鬆散的情況，興建多層個人住房的情況時，很多公寓不符合建設規範。

2019-2021年期間，建設部發布規范國家公寓樓技術規範的通知，允許在面積小於45平方米、最小建築面積為小戶型的公寓樓內建設小戶型公寓。 25平方米。 平方米，並規定45平方米以下小戶型的比例不超過項目公寓總數的25%。

這項規定的出台，是希望通過為人們有機會定居創造條件，部分解決人口稠密城市地區的住房問題。 例如，一套30平方米的小型經濟適用公寓，售價為2500萬越南盾/平方米，對應公寓售價為7.5億越南盾，對很多人來說比售價數十億越南盾的公寓更實惠。 。

儘管它們已經合法化並付諸實踐，但由於與迷你公寓模式相同的擔憂：人口壓力、技術基礎設施、規劃、城市秩序等，這些小公寓至今仍存在爭議。