2022年5月27日，胡志明市投資貿易促進中心（ITPC）與越南國際仲裁中心（VIAC）合作舉辦的“掃除障礙，促進房地產投資”研討會上，專家們紛紛表示房地產市場的“瓶頸”要迅速破除，以免波及其他市場。

不要讓房地產危機發生

VIAC副總裁Tran Du Lich博士在研討會上表示，過去20年來，房地產市場對城市化進程、產業基礎設施建設等做出了巨大貢獻。 然而，房地產市場也存在缺陷和扭曲。 近期，金融市場與不透明的房地產市場之間的聯繫產生了很大的風險。 國家因此糾正和清理這兩個市場。 可以說，金融市場和房地產市場是同一枚硬幣的兩個方面。

關於現金流，房貸緊縮意在對哪個行業產生一定影響？ 不管信貸怎麼調整，國家銀行要把房地地產項目、產業園……搞好，還是要注資才能完成。 問題是資本的流動必須在正確的地址，而不是相等的。

“過去50年的世界經濟危機，都是從房地產市場危機開始，然後蔓延到金融市場……趨勢是讓兩個市場都健康，如果房地產市場停滯不前，就會有一個對經濟發展，特別是對城市經濟產生巨大影響，”Lich 強調說。

進一步承認房地產市場的重要性，胡志明市房地產協會（HoREA）主席Le Hoang Chau先生表示，在越南，房地產目前佔GDP的25%。 . 在中國，房地產市場的數據是三位數：佔GDP的16%、20%和24%。 由此可見，房地產對經濟的貢獻是非常重要的。

“房地產市場就像兩隻鳥。 當它是燕子時，它預示著春天，這意味著房地產市場正在穩步增長或複蘇，將導致經濟復甦。 但一提到暴風鳥，就意味著房地產市場陷入危機，導致經濟出現危機。 因此，應該怎麼做才能讓房地產市場像一隻燕子一樣，實現透明、健康、可持續、穩定發展的目標。”周說。

而國家金融和貨幣政策諮詢委員會成員、BIDV 首席經濟學家 Can Van Luc 博士表示，房地產市場與至少 40 個行業相關聯，例如建築業（佔 GDP 的 6%）、旅遊業、餐飲、金融。 和銀行業（佔 GDP 的 7%）……這也是一個強烈吸引 FDI 流入的市場。 尤其是2022年前4個月，房地產業新註冊外資總額近28億美元，位居第二，佔比26.5%，入股出資額超過10億美元，佔比9.7%。

根據越南國家銀行的數據，目前的抵押貸款約為 2.23 萬億越南盾，其中住房貸款估計為 65%（1.45 萬億越南盾），其餘 35% 是對公司的房地產貸款。

房子的價格更可持續

許多專家認為，越南房地產市場目前是“房地產商”，即現金流（包括股票市場）集中在這裡，而投資機構非常不專業。

地價還會進一步上漲嗎？ 從宏觀上看，越南目前的地價已經超出了經濟和人民收入的承受能力。

“當我將河內（越南）胡志明市的土地價格與東京、香港、新加坡、紐約等世界上最大和最發達城市的土地價格進行比較時，我不同意……忘了越南人均收入還不到這些國家人口的1/10，問題是要控制投機地價公寓的價格在短短兩年內上漲了百分之十，這很荒謬，”Lich 說。

VIAC仲裁員樂網律師表示：國家必須傾聽人民的住房需求，才能有適當的法規和控制房價。

Le Hoang Chau 先生強調，房地產市場只有解決了大多數人的實際住房需求，才能可持續發展，他分析說：富人完全可以根據自己的喜好建造自己的房子，但低- 收入人群確實需要經濟適用房。

項目供應短缺導致住房產品短缺。 尤其是胡志明市，市場高峰在2017年，投資者每年投放30,000套房屋，近年來一直較低，僅為16,000套/年左右。 市場也在異相發展，如果 2020 年會有 1% 的廉租房，那麼 2021 年將是 0%。

胡志明市也是全國最好的社會住房開發地區，但在過去 5 年（2015-2020 年）中，僅推出了 15,000 套社會住房（75% 根據 20,000 套住房計劃），而全國僅達到 41%。 同時，胡志明市目前有超過90萬的工人租房，他們仍然希望改善棚屋條件。

因此，有必要消除目前許多住宅房地產項目中最大的問題是項目必須擁有100%住宅用地才能被認定為投資者的規定，而大多數住宅項目都是混合用地。 擁有所有公用事業的大型住宅房地產項目，例如富美興市區（胡志明市第7區）……必須有大量的土地基金。

雖然投資法於 2021 年 1 月 1 日生效，增加了“住宅用地和其他類型的土地”被認定為投資人的情況，但並未完全取消（因為如果項目中沒有比例的項目全境住宅用地不被認定為投資人）。

“有必要確保公司公平獲得土地（以前具有提名投資者的身份）。該機制還必須為公司獲得資金來源創造條件，包括發行公司債券的資金，因為這是一個巨大的融資渠道。

目前，越南在資本市場上發展並不強勁，只有 Techcom 越南房地產投資基金 REIT（TCREIT – 2015 年 500 億越南盾），規模太小。 但是，有必要修改第 53 號行政命令（在 2020 年 – 關於公司債券的個人發售和交易），以使公司債券市場健全並保護投資者，”周建議道。